• Un estudio de la Universidad Complutense de Madrid, la Universitat de Barcelona y University College Dublin revela que el mercado del alquiler funciona como un sistema de alerta temprana ante episodios de precios explosivos en el sector.
• Los resultados sugieren la urgencia de priorizar políticas coordinadas a escala nacional y de dar un giro en el foco de la planificación pública, que tradicionalmente se centra sólo en la vivienda en venta.

UCC-UCM, 8 de septiembre de 2026.- Un equipo de investigadores de la Universidad Complutense de Madrid (UCM), la Universitat de Barcelona (UB) y el University College Dublin (UCD) ha analizado las dinámicas inmobiliarias de Madrid y Barcelona durante casi dos décadas. El estudio, publicado en Journal of Policy Modeling, muestra que el mercado del alquiler no sólo es el primero en reaccionar ante las tensiones del sector, sino que actúa como un termómetro que anticipa las subidas en el mercado de compraventa.

Los autores identificaron que, entre 2007 y 2024, ambas ciudades registraron pocos episodios de precios explosivos (entre tres y cinco en cada mercado), pero estos destacaron por su persistencia, con una duración media superior a los dos años.

La capital española sobresale especialmente en este análisis: las subidas en Madrid (sobre todo en el alquiler) han sido más intensas y prolongadas que en Barcelona, lo que presiona de forma severa a los colectivos más vulnerables, como los jóvenes y los trabajadores móviles.

El efecto dominó del alquiler y los factores económicos

“El hallazgo central del estudio confirma que los incrementos en los alquileres preceden a los de las operaciones de compraventa”, apunta Simón Sosvilla, Catedrático de Análisis Económico de la UCM y uno de los autores del trabajo.

Según explican los investigadores, este efecto dominó responde a una lógica directa: cuando el acceso al alquiler se encarece drásticamente, los ciudadanos optan por la compra de inmuebles, lo que dispara la demanda y traslada la presión al alza a los precios generales de venta. Además, la investigación detecta un efecto contagio interurbano que fluye especialmente desde Madrid hacia Barcelona.

El análisis pormenorizado identifica las principales fuerzas que moldean el mercado inmobiliario. La demografía actúa como un motor directo, ya que el crecimiento de la población incrementa tanto la demanda como los precios de la vivienda. A ello se suma la capacidad financiera de los hogares: las subidas de los tipos de interés suelen ejercer un efecto de enfriamiento temporal, mientras que el desempleo limita los repuntes bruscos al reducir el poder adquisitivo de las familias.

El estudio también revela un aspecto llamativo: el aumento de la construcción no siempre consigue moderar los precios, lo que pone de manifiesto una desconexión estructural entre la oferta de vivienda nueva y las necesidades reales de la ciudadanía. Por último, el factor turístico introduce un matiz relevante, pues el turismo hotelero tradicional parece tener un efecto estabilizador sobre los precios, en contraste con la presión distorsionadora que generan los alquileres turísticos de corta duración.

Por su parte, el último gran repunte registrado entre 2023 y 2024 (que aún se mantiene) se vincula a una combinación del ahorro acumulado en los años previos, el retorno de la demanda retenida y unas condiciones financieras que, pese al endurecimiento monetario, continuaron siendo relativamente favorables.

Implicaciones para las políticas públicas

Las conclusiones del informe advierten a los reguladores de que evaluar únicamente los precios de compraventa ya no basta para anticipar desajustes económicos, ya que el mercado inmobiliario suele emitir señales tempranas a través del alquiler y desatenderlas puede resultar muy costoso.

En este contexto, los académicos proponen reorientar la agenda política para situar el arrendamiento en el centro de las políticas públicas, ampliar de forma decidida la oferta mediante la creación de un parque de vivienda asequible, establecer límites a los alquileres turísticos de corta duración sin perjudicar al sector hotelero tradicional y reforzar la coordinación institucional entre ciudades para anticiparse a las tendencias demográficas y evitar respuestas locales poco eficaces.

El estudio ha sido financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovación, la Agencia Estatal de Investigación y la Generalitat de Catalunya, y representa un avance en la comprensión de cómo el cambio climático afecta la economía urbana.

Una versión previa del trabajo recibió el premio de investigación INFER al mejor trabajo presentado en la 28ª Conferencia Anual de la International Network for Economic Research (INFER), celebrada del 3 al 5 de junio de 2026 en Bucarest.

Colaboración científica y financiación

El estudio ha sido llevado a cabo por miembros del Department of Banking and Finance del University of College Dublin, del Departmento de Economía y del Riskcenter de la Universitat de Barcelona y del Instituto Complutense de Análisis Económico (ICAE).

La investigación ha sido financiada en el marco de proyectos de investigación financiados por el Ministerio de Ciencia e Innovación de España [Ref. PID2024-157911NB-I00 y TED2021-129891B-I00], la Agencia Estatal de Investigación [Ref. PID2023-146832OB-I00] y la Generalitat de Cataluña [Ref. 2023CLIMA00012].

Referencia bibliográfica: Fernandez-Perez, A., Gómez-Puig, M., & Sosvilla-Rivero, S. (2026). “Policy to Mitigate Price Explosiveness in Madrid and Barcelona’s Real Estate", Journal of Policy Modelling, 48(4), 107068. DOI: 10.1016/j.jpolmod.2026.107068.

Con la colaboración de la Fundación Española para la Ciencia y la Tecnología - Ministerio de
Ciencia, Innovación y Universidades